リベストエステートは、東京・神奈川（横浜・川崎）を中心に、不動産の管理から仲介、買取り、建替えまで幅広いご提案をいたします。

このようなお悩みはございませんか？

通常の不動産売買、管理はもちろんの事、借地権（底地権）・借家権を買いたい・売りたい、実家が空家になっていて勿体ないけど古いし誰かに貸すのも面倒くさそう…等、不動産にまつわる悩みをお持ちでしたらまずはお気軽にご連絡ください。　　　　　　　　

弊社にどの様なお手伝いが出来るかは分かりませんが「今のまま」が最良とは限りません！
まずはお客様のお考えをお聞かせいただき最良の提案をさせていただければと思います。

不動産コンサルティングとは    

不動産を「売りたい」「買いたい」、「貸したい」「借りたい」といった要望のほか、相続した土地の利用方法、空室の多くなった賃貸住宅を何とかしてほしい、所有地を隣地と合わせて活用したいなど、不動産にまつわる様々な相談事に応え、その解決策・改善策を示す業務が、一般に不動産コンサルティングと呼ばれています。
 

国家資格等が必要無いので、誰でも名乗ることが出来るために相談する会社（相手）をお客様自身がきちんと見極める必要が有ります。弊社ではこれまでに様々な問題解決のお手伝いをする中で培ったノウハウを基にじっくりとお客様の考えをお聞きし求められる以上の提案、成果を出す事と考えております。

借地権、借家権の解決

借地契約では地主さん・借地権者さん双方の考え方の違いや対人・信頼関係の問題など、様々な感情が入り交じり、世代を超えて不仲となり良好な契約状況とは言い難いケースが多く、見受けられます。

権利、主張の反する地主さん、借地人さんがお互いに自分の意見だけを言い合っても問題の解決は望めません。その場合、第三者が双方のお気持ちやご意見の取り纏めを行い、具体的な提案をおこなう事が必要になります。

弊社が第三者としてお手伝いさせていただいたケースでも時間を掛けてじっくりと話し合いを続けた上で解決策（妥協案）を提案させていただいた事で関係者30人超、50年来の問題を解決出来たケースも御座います。
「うちの問題は他所と違って難しいから・・・」と諦めずにまずはお気軽にご相談ください。
やってできない事は有りません！
諦めずに解決しようと一歩を踏み出すことが最も大事です。

解決方法の具体例をいくつか簡単にご紹介いたします。

1.地主さんが借地権者さんから借地権を買い取る

地主さんが最も望んでいる解決方法は「借地契約を終了して土地を返還してもらう」ということでしょう。しかし、現実には無償返還ということは、ほぼ皆無で立ち退き料や借地権付き建物の買取料など膨大な費用が必要な上に借地権者さんに契約終了を承諾して貰わなければ話を進めることができません。

また、裁判になった場合には地主さんと借地権者さんとの間で「信頼関係の破壊」がなされていることが契約を終了するにあたって非常に重要なポイントとなりますが、その線引きは曖昧で、実際にはなかなか認められないというのが現実です。

しかし、借地非訟事件の際に介入権（先買権）を行使できる場合など、地主さんが借地権を買い取ることについて非常に有効なタイミングも存在します。まずは専門家に相談し、タイミングを見極めた上できちんと話し合いを重ねることが大切になります。

2.借地権者さんに地主さんが底地を売却する

借地権者さんに金銭的な余裕がある場合や自由に土地活用をしたいと思っている場合に、有効な解決法と言えますが売却金額の算定方法や借地権者が購入資金を準備出来るか等が懸念事項となります。

弊社では提携金融機関のご紹介や契約書の作成等、スムーズにお話が進むようにお手伝いをしています。

3.地主さんと借地権者さんが共同で底地・借地を同時売却する

地主さん・借地権者さん双方が金銭を得たいと考えている場合に最も有効なのがこの方法です。底地・借地権をそれぞれ単体で売却する場合には、買手が専門業者などに限られる為、優良な売却先が見つかりづらい上に借地権者さんは地主さんの承諾を得る必要があります。その上、売却価格は本来の底地価格・借地権価格を大きく下回ることが大半です。

底地と借地権を共同売却することができれば、本来の土地価値の金額で売却することができるため、双方で分配した場合でもそれぞれの利益が大きくなるケースが大半です。通常、その分配方法については借地権割合等を目安に分配を行いますが弊社ではそれまでの関係性などを考慮し、案件ごとに算出しています。

4.底地にマンション等を建築し、その一部を借地権者の所有にする

一般的に「等価交換」と呼ばれる方法です。地主さんやデベロッパーが建物を建築し、その一部（1室）と借地権を交換する方法です。借地権者さんがその土地に住んだり営業する事を第一に考えている場合に有効な解決策ですが借地権と交換する建物価格等の厳密な計算を行わないと「贈与」等に該当し、税負担等でトラブルになるケースも有りますので不動産鑑定士等の専門家による確認が必要になります。

弊社では提携事務所と連携し、価格査定から権利持ち分の計算まで一貫してお手伝いさせていただきます。

5.借地権を終了し、底地であった土地を地主さんと借地権者さんで分ける

「4」と同様、現状の借地上の建物は壊すことになるので、建物の老朽化のタイミングなどで行うことが多い方法です。土地の比率を決める事が難しく、比率の計算方法は契約期間中の状況なども含め総合的な判断が必要となる為、専門家に確認する必要があります。

弊社では提携の弁護士、不動産鑑定士等と連携し一般的な比率を算出した上で契約期間中の状況などを加味して案件毎に詳細の打ち合せを行い対応しています。

この他にも、地主さんが多くの土地を所有している場合には別の土地と借地権の等価交換を行う方法や旧法借地権を解約して新法定期借地権を設定するなど、解決法は多岐に存在します。
地主さんや借地権者さんの考え方、それぞれが重視している要素や目的を踏まえ、お互いが相手の立場と考え方を理解し、話し合いを行う事で多くの選択肢から双方に有益な最良の解決をはかります。
こちら以外の解決策も含めてそれぞれ、お客様に合ったご提案をさせていただきますのでまずはお気軽にお問い合わせください。

コンサルティングの流れ

よくある質問

• 借地契約書が無いのですがどうすればよいですか？
• 早急な契約書の再作成をお勧めします。相手方への確認が必要となりますがトラブルを未然に防ぐ為にもお気付きになった時点で速やかに対応する事が大切です。弊社では契約書の無料作成も行っておりますのでお気軽にお問い合わせください。

• 地主さんに更新料を請求されたが法律で支払わなければならないと決まっていますか？
• 法的な根拠は有りませんが契約書の特約に更新料について記載がある場合には支払いが必要となります。過去には特約に記載があるにも関わらず支払いを拒み、契約解除となった判例も有りますので注意が必要です。一般的には借地権価格の3％～5％が相場と言われています。

• 地代、承諾料の相場はどれくらい？
• エリアや用途地域等により変動するため、一概には言えませんが東京、神奈川の都市部で一般的な地代の相場は固定資産税額の3倍～5倍と言われています。承諾料については「建替え承諾料」は更地価格（本来の土地値）の3％～5％程度、「条件変更承諾料」は更地価格の10％程度、第三者への「譲渡承諾料」は借地権価格の10％程度と言われています。これまでの関係性や契約内容により前途の金額が当てはまらないケースも有りますので気になる事がございましたらお気軽にご相談ください。

• 相談は全て無料との事ですが料金が発生するタイミングはいつからですか？
• 弊社にお越しいただいての相談やお客様宅での弊社への相談は全て無料となります。また、弁護士・税理士・不動産鑑定士等の弊社、提携士業への相談も初回は無料となります。専門家へ実際の作業依頼をいただいた際に有料となりますが必ず事前にお見積りをご提示してお客様にご納得いただいたのち、契約手続き後の作業（費用発生）となりますのでご安心ください。